深圳华侨城股份有限公司合于深圳证券买卖所合

  深圳华侨城股份有限公司合于深圳证券交往所《合于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》的恢复布告

  本公司及董事集结体成员保障消息披露的实质可靠、精确和完备,没有作假记录、误导性陈述或者巨大漏掉。

  深圳华侨城股份有限公司(以下简称“公司”)于2023年4月22日收到深圳证券交往所下发的《合于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》(公司部年报问询函〔2023〕第33号)(以下简称“问询函”)。遵循问询函的请求,公司就所涉及题目实行了核查和确认,并向深圳证券交往所实行了书面恢复,现将回函实质布告如下:

  题目一、年报显示,你公司申报期达成生意收入767.67亿元,个中房地产交易收入493.66亿元,旅游归纳收入272.20亿元,较上年同期分辨降落16.27%、37.16%,达成归属于母公司股东净利润(以下简称“净利润”)-109.05亿元,较2021年同比大幅降落387.05%。你公司房地产交易2021年、2022年毛利率分辨同比降落37.96个百分点、增进0.51个百分点,2022年筹办行为发作的现金流量净额为-5.75亿元,货泉资金2022年期末余额同比降落38.41%。请你公司:

  (1)分辨注明申报期房地产交易、旅游景区交易所处行业境况、筹办情景,以及相较2021年的转移状况,并维系房地产交易、旅游景区交易收入确认、本钱结转、光阴用度等状况,注明房地产交易毛利率幼幅延长但净利润大额赔本的要紧缘由及合理性。

  (2)注明申报期筹办行为发作的现金流量净额为负、货泉资金余额大幅降落的缘由,并维系你公司有息债务状况,认识你公司短期及历久偿债才略,是否存正在滚动性危急。

  文明旅游行业:受多重身分影响,2022年国内旅游商场具体疲软。文旅部告示的国内旅游抽样视察统计结果显示,2022年国内旅游总人次25.30亿,同比降落22%;国内旅游收入2.04万亿元,同比降落36%。国内旅游总人次及旅游收入均为2020年以还最低程度。受行业情势影响,公司旗下文旅项目共计款待旅客6,184.9万人次,为2021年同期69%程度。从悠久看,跟着合连利好战略连接出台,文观光业苏醒预期一连加强,文旅财产动作向阳财产,具备精良的扩容进展空间。

  房地产行业:2022年,受各类身分影响,我国房地产商场总体购房决心处于汗青低点,都市商场分裂明明,行业深度调度带来的短期挑拨亘古未有。国度统计局数据显示,寰宇房地产开荒投资自2022年4月起接续8个月负延长,整年总额同比降落10%;衡宇新开工面积同比降落近40%。2022腊尾商品房待售面积比上年延长10%,个中居处待售面积延长18%。从行业第三方统计数据看,2022年,业内房企出售及拿地金额大幅退缩,个中百强房企2022年累计出售事迹范围同比低落41.6%,整年拿地总额同比下滑近五成,与五年内峰值2020年比拟下滑赶上60%。面临苛格情势,公司努力出售去化,达成签约出售额553亿元,同比低落33%。从悠久看,坚决“房住不炒”的定位下,央行与银保监会宣告金融援帮房地产16条,房企信贷、债券、股权融资战略“三箭齐发”,稳地产力度一连加大,房地财产动作国民经济的支柱财产,将逐渐达成安稳当康进展,但短期内商场端能够还存正在着肯定的摇动。

  2022年公司整年达成生意收入768亿元,较上年节减258亿元,降落25%,个中房地产收入494亿元,较上年节减96亿元,降落16%;旅游归纳收入272亿元,较上年节减161亿元,降落37%;生意本钱592亿元,较上年节减165亿元,降落22%,个中房地产本钱386亿元,较上年节减78亿元,降落17%;旅游归纳本钱206亿元,较上年节减87亿元,降落30%。从毛利影响来看,较上年节减毛利约93亿元,降落35%,个中房地产毛利108亿元,较上年节减18亿元,降落14%;旅游归纳毛利67亿元,较上年节减74亿元,降落52%;三项用度与上年根基持平,个中公司出售用度较上年节减约2亿元、料理用度较上年节减约0.5亿元、财政用度较上年增进2.7亿元。除寻常结转利润的节减表,正在估计房地产商场短期调度压力还是较大的状况下,公司一方面临存货项目实行了一切盘查和评估,遵从企业司帐法则请求计提了存货减价打算。另一方面,公司投资的联营、合营企业大都为与房地产交易合连的项目,跟着房地产行业的进一措施度,局限联营、合营企业正在申报期内发作了较大的筹办赔本。上述状况的归纳影响导致公司申报期发作大额赔本。

  截至申报期末,公司货泉资金为416亿元,较年头节减260亿元,要紧缘由一是受需求削弱、房地产行业调度等身分影响,公司申报期房地产出售签约金额较上年降落33%,出售回款较上年节减357亿元;二是申报期内一连压降有息欠债,较年头节减110亿元。申报期内,筹办行为发作的现金流量净额为-6亿元,较上年同期节减198亿元,要紧缘由为出售回款金额较上年降落幅度较大。

  2022年公司倔强落实“以收定投、以销定产”准则,力求公司筹办性现金流自均衡;一连有序促进债务构造优化调度,确保公司滚动性平和;踊跃支配融资境况改观窗口机缘,以低本钱、长刻日、无担保的融资置换高本钱、短刻日、有担保的融资。截至2022年12月31日,公司有息欠债余额1,281亿元,较年头节减110亿元,个中短期债务213亿元,较年头节减60亿元,现金短债比1.53,撑持较好平和边际,不存正在滚动性危急。

  1、维系房地产交易收入确认、本钱结转状况,认识公司房地产交易毛利率变更的合理性;

  3、搜检筹办行为现金流量的要紧项目,认识筹办净现流为负及货泉资金余额降落的缘由;

  1、公司大额赔本的要紧缘由是结转毛利节减、计提资产减值耗费及核算对共同营企业的投资耗费;

  2、公司筹办净现流为负的要紧缘由是房地产出售回款节减,其余,一连压降有息欠债,货泉资金余额降落,公司的短期及历久偿债才略有较强保证,滚动性危急较幼。

  题目二、年报显示,你公司申报期就房地产开荒项目计提存货减价打算115.07亿元,而2021年仅计提约12.57亿元存货减价打算。你公司于2023年2月16日披露的《合于深圳证券交往所〈体贴函〉的恢复布告》(以下简称《回函》)显示,成都、广州等地2022年出售均价同比上涨。请你公司:

  (1)仔细注明申报期计提存货减价打算涉及的完全项目状况,囊括但不限于项目所处都市、项目业态、开荒筑树状况、存货账面余额、申报期计提存货减价打算金额、存货减价打算期末余额等。

  (2)维系上述题目(1)仔细注明要紧项目存货期末可变现净值切实认凭据及要紧测算经过,紧要假设及要害参数的采纳轨范及凭据,与2021年比拟是否存正在较大转移,如是,请注明要紧缘由及合理性,并维系合连项目实践出售代价、所正在地域商场状况、周边竞品代价等,注明申报期存货减价打算计提的合理合规性。

  (3)维系公司房地产交易毛利率2021年同比大幅降落、2022年同比幼幅延长且局限地域出售均价同比上涨等状况,注明申报期计提大额存货减价打算的要紧缘由及合理性,维系申报期所处行业境况及商场出售均价转移、可比上市公司状况等,注明你公司计提存货减价打算的状况是否偏离同业业可比公司,是否适当所处地域商场转移趋向,是否存正在蚁合申报期计提存货减价打算的景象,以前年度存货减价打算计提是否宽裕、合理。

  请年审机构就计提存货减价打算的要紧策画经过、紧要假设及要害参数的采纳凭据等实行核心核查,并就申报期存货减价打算计提的合理合规性、以前年度存货减价打算计提是否宽裕合剃发解说晰成见。

  2022年因房地产行业的深度调度,局限项目估计可变现净值已明明低于账面代价,减值迹象明明。公司遵从企业司帐法则请求,经评估测算,于申报期末计提存货减价打算总共115亿元,本次存货减值项目共计36个,分类统计如下:计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。要紧项目状况如下:

  项目一:该项目位于昆明市呈贡区,克而瑞寰宇房地产数据库显示,昆明市2022年商品房出售均价及出售额较上年分辨降落21%、33%。项目业态包罗居处、贸易、公寓、车位,项目分为13个地块(A1-A13)开荒,个中A1、A2、A6、A9地块和A7地块居处(洋房)已竣备,A3、A13地块和A7地块节余业态估计于2023年竣备,A4、A8、A10、A5、A11、A12地块处于待开荒及产物定位阶段。2022年归纳探求本地出售均价、出售额、去化战术等身分,估计居处出售均价1.04万元/平方米,周边竞品代价为1.1万元/平方米到1.3万元/平方米;贸易出售均价1.26万元/平方米,周边竞品代价为1.2万元/平方米到1.4万元/平方米;公寓出售均价0.56万元/平方米;车位出售均价8.4万元/个,周边竞品代价为8.63万元/个到11万元/个。经评估测算,2022年计提减值6.6亿元。截至2022年12月31日,存货账面余额60.94亿元,累计减值7.04亿元。

  项目二:该项目位于武汉市洪山区,克而瑞寰宇房地产数据库显示,武汉市2022年商品房出售均价及出售额较上年分辨降落5%、39%。项目业态包罗贸易、写字楼、公寓,目前为正在筑状况。2022年归纳探求本地出售均价、出售额、去化战术等身分,估计贸易出售均价1.82万元/平方米,周边竞品代价为1.7万元/平方米到1.9万元/平方米;写字楼出售均价1.51万元/平方米,周边竞品代价为1.4万元/平方米到1.7万元/平方米;公寓出售均价1.48万元/平方米,周边竞品代价为1.3万元/平方米到1.6万元/平方米。经评估测算,2022年计提减值5.25亿元。截至2022年12月31日,存货账面余额51.37亿元,累计减值5.25亿元。

  项目三:该项目位于成都会成华区,项目业态包罗居处、下重式贸易、贸易mall、车位,项目分为四期开荒,个中1期、2A期曾经交付,3期已于2022年竣备,2B期、4期正在筑。受限价战略及筹办战术调度等影响,个中居处估计出售均价1.77万元/平方米(限价),周边竞品代价为2.1-2.6万元/平方米;贸易局限产物因无法达成餐饮效用,售价受到影响,估计出售均价1.36万元/平方米,周边竞品代价为0.64-3.5万元/平方米;车位受当局大多泊车位增进及局限时段免费等影响,估计出售均价16万元/个,周边竞品代价为15-18万元/个。经评估测算,2022年计提减值23.38亿元。截至2022年12月31日,存货账面余额119.85亿元,累计减值29.89亿元。

  项目四:该项目位于宜宾市叙州区,2022年受商场下行影响,项目所正在区域商品房出售代价较2021年有较大幅度降落。项目分为主塔和副塔,两者业态均为办公、贸易、地下车位,目前为正在筑状况。2022年归纳探求本地出售均价、出售额、去化战术等身分,估计主塔均匀售价0.77万元/平方米,周边竞品代价为0.6-0.7万元/平方米;副塔整售均匀售价0.75万元/平方米,周边竞品代价为0.6-0.7万元/平方米。经评估测算,2022年共计提减值4.62亿元。截至2022年12月31日,存货账面余额25.99亿元,累计减值4.62亿元。

  项目五:该项目位于济南市章丘区,克而瑞寰宇房地产数据库显示,济南市2022年商品房出售均价较上年上升2%,虽略有上涨,但出售额较上年降落25%。项目所正在区域需更具代价上风,才具动员销量提拔。项目业态为居处、车位,目前为正在筑状况。2022年归纳探求本地出售均价、出售额、去化战术等身分,估计居处的出售均价为0.63万元/平方米,周边竞品代价为0.5万/平方米到0.7万元/平方米;车位的出售均价为5万元/个,周边竞品代价为2万元/个到6万元/个。经评估测算,2022年共计提减值4.38亿元。截至2022年12月31日,存货账面余额40.84亿元,累计减值4.38亿元。

  项目六:该项目位于青岛市即墨区,2022年受商场下行影响,项目所正在区域商品房出售情势进一步苛格。项目业态为居处、贸易,目前为正在筑状况。2022年归纳探求本地出售均价、出售额、去化战术等身分,估计中高层居处的出售均价为0.63万元/平方米,周边竞品代价为0.59万元/平方米到0.79万元/平方米;幼高层居处的出售均价为0.71万元/平方米,周边竞品代价为0.61万元/平方米到0.75万元/平方米;车位的出售均价为5万元/个,周边竞品代价为5万元/个。经评估测算,2022年共计提减值2.44亿元。截至2022年12月31日,存货账面余额13.82亿元,累计减值2.44亿元。

  公司按企业司帐法则的请求,对2022年腊尾存货遵从本钱与可变现净值孰低计量,并实行了相应的司帐统治。正在可变现净值测算经过中,紧要假设及要害参数的采纳轨范及凭据,与 2021 年比拟不存正在较大转移。同时,遵从项目所正在地周边区域同类型项宗旨准则采纳可比项目消息。公司申报期存货减价打算计提合理、合规。完全状况如下:

  《企业司帐法则第1号逐一存货》划定,“资产欠债表日,存货应该遵从本钱与可变现净值孰低计量。存货本钱高于其可变现净值的,应该计提存货减价打算,计入当期损益。可变现净值,是指正在常日行为中,存货的揣摸售价减去至完竣时揣摸将要发作的本钱、揣摸的出售用度以及合连税费后的金额”;“企业平凡应该遵从单个存货项目计提存货减价打算。”

  完全到房地产存货,关于开荒产物,正在寻常出产筹办经过中以该存货的揣摸售价减去揣摸的出售用度和合连税费后的金额确定其可变现净值;关于开荒本钱,正在寻常出产筹办经过中以所开荒项宗旨揣摸售价减去至项目完竣时揣摸将要发作的本钱、揣摸的出售用度和合连税费后的金额确定其可变现净值。

  ①揣摸售价:辨别已售物业及未售物业分辨采纳要害参数揣摸售价。关于已售物业,要紧囊括已认购、挂号、签约的产物,遵从合同代价或意向书代价实行确认;关于未售物业,归纳探求项目本身定位、近期及期后售价、去化身分、出售铺排及商场同类产物售价状况实行合理揣摸。

  ②至完竣时揣摸将要发作的本钱:遵从项目动态本钱减去曾经实践入账的本钱实行合理揣摸。

  ③揣摸的出售用度和合连税费:维系项目完全状况并参考公司肖似项目或仿佛项宗旨出售用度及税费程度实行合理揣摸。

  申报期末,公司存货减价打算期末余额占房地产存货余额的5.83%。2022年度同业业可比公司存货减价打算余额占存货余额比例均值约为4.39%。同业业可比公司选自申万行业分类“房地产-房地产开荒”合连上市公司共计106家(剔除存货减价打算期末余额为零的企业后共计93家),93家房地产开荒企业存货减价打算期末余额均值约为21亿元,存货期末余额均值约为730亿元,存货减价打算占存货余额比例均值约为4.39%。公司2022年度计提存货减价打算占房地产存货余额的比例与行业根基仍旧相仿。综上,申报期内存货减价打算的计提合理、合规,适当所处地域商场转移趋向,未偏离同业业可比公司状况。

  遵循国度统计局告示数据,2022年寰宇商品房出售面积135,837万平方米,比上年降落24.3%,个中居处出售面积降落26.8%。商品房出售额133,308亿元,降落26.7%,个中居处出售额降落28.3%。2022年受房地产行业的深度调度的影响,公司局限存货展示明明的减值迹象。公司归纳探求项宗旨去化状况、周边商场代价、出售战术等身分,并维系第三方中介机构评估,对可变现净值低于账面代价的存货计提减值是适当2022年房地产商场转移趋向及公司实践状况的。

  2021年公司毛利率同比降落幅度较大,要紧缘由是公司构造性身分转移,深圳区域高毛利的地产开荒项目于2020年根基结转完毕,而其他区域毛利率与行业均匀程度根基相当。2022年公司结转的项目为已出售交付的项目,而计提的存货减价打算的项目尚未交付。

  1、领会公司计提存货减价打算涉及的完全项目合连状况,获取减值测试原料,复核紧要假设、要害参数采纳的合理性;

  2、关于已售物业,将公司揣摸的售价与已缔结出售合同、认购条约的产物代价实行较量;关于未售物业,获取并搜检项目期后出售台账、对周边同类产物的商场代价调研申报、公司本身的商场定位、异日出售战术及去化铺排等原料,认识公司的揣摸售价是否合理;

  3、将公司揣摸的至完竣时将要发作的本钱同内部本钱预算实行较量,将料理层揣摸的出售用度及合连税费与已售项目实践发作的出售用度及合连税费实行较量,认识公司确认同变现净值时所利用数据的合理性;

  4、正在要害参数采纳合理的根源上,从头策画可变现净值,并与账面代价实行较量,搜检公司的减值金额是否精确;

  5、盘问同业业可比上市公司2022年年度申报,策画其存货减价打算余额占存货余额的比例,认识公司存货减价打算计提比例是否与同业业存正在较大分别;

  6、遵从审计法则合连划定对涉及的构成局限司帐师及专家的管事效率实行复核。

  公司遵从企业司帐法则的划定对存货遵从本钱与可变现净值孰低计量,申报期存货减值打算计提合理、合规。

  题目三、截至2022腊尾,你公司投资性房地产期末余额为146.61亿元,申报期对投资性房地产计提资产减值打算1.03亿元。请注明你公司投资性房地产涉及项宗旨要紧状况,合连项目减值迹象的鉴定凭据及要紧减值测算经过,维系要紧项目所正在区域商场状况、房钱代价及其转移等,认识投资性房地产减值打算计提是否宽裕、合规,是否与所正在区域商场转移趋向仍旧相仿,是否偏离同业业日常程度。请年审机构核查并公告明晰成见。

  公司投资性房地产要紧系对表出租的物业。截至2022腊尾,公司要紧投资性房地产的具体可出租面积127万平米,要紧漫衍于一线%。目前具体出租状况精良,均匀出租率达85%,与上年根基持平,房钱代价适当本地商场代价,现金流安静。要紧项目出租状况如下:

  《企业司帐法则第8号逐一资产减值》划定,“资产存正在减值迹象的,应该揣摸其可收回金额。可收回金额应该遵循资产的公正代价减去向置用度后的净额与资产估计异日现金流量的现值两者之间较高者确定”;“可收回金额的计量结果解说,资产的可收回金额低于其账面代价的,应该将资产的账面代价减记至可收回金额,减记的金额确以为资产减值耗费,计入当期损益,同时计提相应的资产减值打算”。公司遵从企业司帐法则的合连划定认识投资性房地产是否存正在减值迹象并实行减值测试揣摸其可收回金额。

  2022年计提减值的投资性房地产项目位于宜宾市叙州区,目前处于正在筑状况,2022年房地产商场快速下行,周边出售代价较2021年有较大幅度降落。维系周边竞品代价,对估计可接管金额低于账面代价的局限计提减值1.03亿元。

  题目四、2021年年报显示,剔除2021年新增进项目,你公司文旅项目共款待旅客克复至2019年的96%。2022年年报显示,公司文旅项目共款待旅客6,184.9万人次,为昨年同期69%程度,为2019年同期155%程度(含增量项目款待旅客人次)。如按剔除增量项宗旨可比口径,则为2019年同期53%程度。2023年一季度,公司文旅项目共款待旅客超2,300万人次,同比延长约80%。请你公司:

  (1)仔细注明你公司申报期旅游景区款待旅客合连转移状况的披露是否精确,相合剔除增量项宗旨可比口径的完全寄义,并供应仔细测算经过,合连转移状况是否与旅游景区交易收入、本钱、毛利率转移状况相相仿。

  (2)仔细注明申报期对旅游景区资产计提减值打算的完全状况、减值迹象的鉴定凭据及减值测试的要紧经过,是否宽裕探求申报期及异日款待旅客数目转移状况,旅游景区资产减值打算计提是否合理。请年审机构核查并公告明晰成见。

  1.公司正在2022年年报中披露,含增量项目口径,旗下文旅项目正在申报期内款待旅客人次6,184.9万,为2019年同期的155%,该同比程度系采纳差异基数酿成的策画分别,实践应为2019年同期的119%。个中155%为款待旅客人次展示正向延长项宗旨均匀延长值,119%为总体延长均值。

  2.其他数据经核实策画无误,公司旗下文旅项目正在申报期内款待旅客人次,为昨年同期的69%体系计方法分别。2021年,公司文旅项目款待旅客总人次为7797.9万,个中深圳快活海岸的款待人次采用遵循泊车场及局限相差口感想筑立数据换算得出,按该口径比较,公司2022年款待旅客人次为2021年同期的79%程度。2021年,深圳快活海岸启用客流统计体系,2022年年报中相应人次的策画即为采用此体系统计。正在策画该同比数据时,深圳快活海岸2021年款待旅客人次对应调度为客流统计体系数据,公司旗下文旅项目款待旅客总人次对应调度为8,968万,按该口径比较,公司2022年款待旅客人次为2021年同期的69%程度;按剔除增量项宗旨可比口径为2019年同期的53%系比较边界差异,今年正在比较时将2020-2022年光阴新增的项目实行了剔除。

  3.公司旅客款待人次涵盖绽放式旅游区的观察人次,要紧呈现公司文旅交易的品牌和商场影响力,并不完整等同消费人次。差异类型的项目状况有所分别,但总体来看,公司旅客款待人次与旅游景区交易收入及毛利正向合连。

  《企业司帐法则第8号逐一资产减值》划定,“资产存正在减值迹象的,应该揣摸其可收回金额。可收回金额应该遵循资产的公正代价减去向置用度后的净额与资产估计异日现金流量的现值两者之间较高者确定”;“可收回金额的计量结果解说,资产的可收回金额低于其账面代价的,应该将资产的账面代价减记至可收回金额,减记的金额确以为资产减值耗费,计入当期损益,同时计提相应的资产减值打算资产的可收回金额低于其账面代价的,按其差额计提减值打算并计入减值耗费”。公司遵从企业司帐法则的合连划定认识景区类固定资产是否存正在减值迹象并实行减值测试揣摸其可收回金额。

  1、子公司B项目位于昆明市,项宗旨景区合连固定资产,因本地当局合连战略调度,对该资产及合连办法实行整改拆除,公司对该资产异日的运营已无法达成,估计其可接管金额为零,公司2022年对该资产及合连配套办法的账面代价全额计提减值2.62亿元。该项资产拆除不会对子公司的寻常运营酿成本色影响。

  2、子公司C项目位于深圳市盐田区,项宗旨景区合连固定资产,因本地当局合连战略调度或升级改造请求,对景区局限造造实行整改拆除,2022年对涉及资产的可收回金额低于账面代价的计提减值打算4.12亿元。该项资产拆除不会对子公司的寻常运营酿成本色影响。

  综上,因拆除或更新改造等影响,2022年度公司对局部景区类固定资产计提减值耗费,具体金额较幼,与申报期及异日款待旅客数目转移状况无直接合连。

  2、获取上述旅游景区资产减值测算原料,认识评估合连战略对该等资产的影响,复核要紧减值测试经过。

  公司遵从企业司帐法则的划定认识上述旅游景区资产存正在减值迹象,遵循揣摸的可收回金额计提相应减值打算。

  题目五、《回函》显示,你公司估计对历久股权投资计提减值打算20亿元至25亿元。2022年年度申报显示,你公司申报期计提历久股权投资减值打算1.39亿元。请你公司注明减值涉及的历久股权投资的完全状况,事迹预报与年报合于历久股权投资减值计提金额分别较大的缘由及合理性,并注明历久股权投资减值的要紧测算经过及凭据。

  《企业司帐法则第2号逐一历久股权投资》划定,“投资方赢得历久股权投资后,应该遵从应享有或应分管的被投资单元达成的净损益和其他归纳收益的份额,分辨确认投资收益和其他归纳收益,同时调度历久股权投资的账面代价;投资方遵从被投资单元公布分配的利润或现金股利策画应享有的局限,相应节减历久股权投资的账面代价;投资方关于被投资单元除净损益、其他归纳收益和利润分拨以表扫数者权柄的其他变更,应该调度历久股权投资的账面代价并计入扫数者权柄。投资正大在确认应享有被投资单元净损益的份额时,应该以赢得投资时被投资单元可辨认净资产的公正代价为根源,对被投资单元的净利润实行调度后确认。被投资单元采用的司帐战略及司帐光阴与投资方不相仿的,应该遵从投资方的司帐战略及司帐光阴对被投资单元的财政报表实行调度,并据以确认投资收益和其他归纳收益等”;“投资方确认被投资单元发作的净赔本,应该以历久股权投资的账面代价以及其他本色上组成对被投资单元净投资的历久权柄减记至零为限,投资方负有负担格表耗费仔肩的除表。”

  《企业司帐法则第8号逐一资产减值》划定,“资产存正在减值迹象的,应该揣摸其可收回金额。可收回金额应该遵循资产的公正代价减去向置用度后的净额与资产估计异日现金流量的现值两者之间较高者确定”;“可收回金额的计量结果解说,资产的可收回金额低于其账面代价的,应该将资产的账面代价减记至可收回金额,减记的金额确以为资产减值耗费,计入当期损益,同时计提相应的资产减值打算资产的可收回金额低于其账面代价的,按其差额计提减值打算并计入减值耗费”。

  综上,公司开始遵从持股比例策画应享有的共同营企业达成的净损益,并确认投资收益,正在此根源上认识历久股权投资是否存正在减值迹象并进一步计提减值打算。

  1、公司持有的历久股权投资-香港主板上市公司E,受其事迹有较大赔本的影响,基于认真性准则,经测算,公司2022年对其计提的减值金额为1.39亿元。

  2、受商场调度影响,公司参股的局限地产项目减值迹象明明,公司于《回函》中估计历久股权投资的减值打算为20亿-25亿元。2022年该局限项目资产减值发作较大赔本,公司遵从股权比例核算的投资赔本约为23.5亿元,个中,要紧项目完全比较如下:

  通过比较,公司事迹预报中估计的历久股权投资减值打算已正在年报数据中呈现为权柄法核算的投资耗费,对历久股权投资账面代价估计的折损影响金额相仿,分别仅为损益表中“资产减值耗费”科目与“投资收益”科目列报分别,对损益结果并无本色影响。

  3、因减值涉及的历久股权投资由构成局限司帐师实行审计,遵从审计法则合连划定对涉及的构成局限司帐师的管事效率实行复核。

  《回函》中估计的历久股权投资减值打算要紧呈现为年报合于权柄法核算的历久股权投资耗费,分别缘由合理。

  题目六、年报显示,你公司对正在筑工程、利用权资产分辨计提减值耗费1.67亿元、1.09亿元。请你公司注明涉及的正在筑工程和利用权资产的完全状况,减值迹象的鉴定凭据,减值测试的要紧经过,并注明资产减值耗费计提是否宽裕、合理。请年审机构核查并公告明晰成见。

  《企业司帐法则第8号逐一资产减值》划定,“资产存正在减值迹象的,应该揣摸其可收回金额。可收回金额应该遵循资产的公正代价减去向置用度后的净额与资产估计异日现金流量的现值两者之间较高者确定”;“可收回金额的计量结果解说,资产的可收回金额低于其账面代价的,应该将资产的账面代价减记至可收回金额,减记的金额确以为资产减值耗费,计入当期损益,同时计提相应的资产减值打算资产的可收回金额低于其账面代价的,按其差额计提减值打算并计入减值耗费”。公司遵从企业司帐法则的合连划定认识正在筑工程、利用权资产是否存正在减值迹象并实行减值测试揣摸其可收回金额。涉及的正在筑工程和利用权资产减值的完全状况:

  1、子公司D项目位于昆明市,项目为正在筑旅馆,因本地当局合连战略请求对该项资产实行整改局限拆除,公司对该项目筹办预期已无法达成,2022年公司对其账面代价全额计提减值打算1.67亿元。该项资产拆除不会对子公司的寻常运营酿成本色影响。

  2、子公司E项目位于成都会龙泉驿区,项目为出租利用权资产,估计异日现金流量的现值,无法笼罩账面代价,对低于账面代价局限计提减值打算1.09亿元。

  2、获取上述正在筑工程、利用权资产减值测算原料,认识评估合连战略对该等资产的影响,复核要紧减值测试经过。

  題目七、年報顯示,你公司2022年達成投資收益-24.20億元,個中“春聯營企業和合生意企業的投資收益”爲-24.65億元,同比降落324.15%。請你公司維系聯營、合生意企業的籌辦情景、財政情景等,注明投資收益切實認憑據、測算經過及合理性。請年審機構核查並公告明晰成見。

  1、《企業司帳法則第2號逐一曆久股權投資》劃定,“投資方贏得曆久股權投資後,應該遵從應享有或應分管的被投資單元達成的淨損益和其他歸納收益的份額,分辨確認投資收益和其他歸納收益,同時調度曆久股權投資的賬面代價;投資方遵從被投資單元公布分配的利潤或現金股利策畫應享有的局限,相應節減曆久股權投資的賬面代價;投資方關于被投資單元除淨損益、其他歸納收益和利潤分撥以表掃數者權柄的其他變更,應該調度曆久股權投資的賬面代價並計入掃數者權柄。投資正大在確認應享有被投資單元淨損益的份額時,應該以贏得投資時被投資單元可辨認淨資産的公正代價爲根源,對被投資單元的淨利潤實行調度後確認。被投資單元采用的司帐战略及司帐光阴与投资方不相仿的,应该遵从投资方的司帐战略及司帐光阴对被投资单元的财政报表实行调度,并据以确认投资收益和其他归纳收益等”;“投资方确认被投资单元发作的净赔本,应该以历久股权投资的账面代价以及其他本色上组成对被投资单元净投资的历久权柄减记至零为限,投资方负有负担格表耗费仔肩的除表。”

  公司获取共同营企业经审计或曾经确认报出的财政报表,复核其合连数据后,遵从股权比例确认春联营企业和合营企业的投资收益。

  2、公司投资的联营、合营企业大都为与房地产交易合连项目,因2022年房地产行情进一措施度,被投资项目发作较大筹办赔本。公司遵从股权比例核算春联营企业和合营企业的投资赔本,要紧明细如下:

  截至2022年12月31日,禹洲地产股份有限公司净资产为250.75亿元,2022年达成归母净利润-120.15亿元,遵从公司的司帐战略调度后的归母净利润为-127.28亿元,公司对禹洲地产股份有限公司的持股比例为9.944%;截至2022年12月31日,深圳侨恒一号投资企业净资产为0.80亿元,2022年达成归母净利润-5.84亿元,公司对深圳侨恒一号投资企业的持股比例为75%;截至2022年12月31日,深圳市招华国际会展进展有限公司净资产为12.98亿元,2022年达成归母净利润-6.10亿元,公司对深圳市招华国际会展进展有限公司的持股比例为50%。

  1、获取并搜检联营、合营企业的公司章程及与公司的团结条约,确认公司春联营、合营企业的股权比例和投资时光;

  2、获取联营、合营企业的经审计年度司帐报表,如未经审计,探求对紧要的联营、合营企业司帐报表实践适宜的认识性复核标准;

  3、遵循确认的持股比例及调度后的净损益从头策画春联营、合营企业的投资收益,将从头策画的投资收益与公司策画的投资收益相查对,如有巨大分别,查明缘由,并做适宜调度;

  4、遵从审计法则合连划定对涉及的构成局限司帐师及专家的管事效率实行复核。

  余额为130.64亿元,同比降落5.30%。你公司2022年计提资产减值耗费共计127.05亿元,而递延所得税资产明细“减值打算”为5.71亿元。请你公司注明申报期递延所得税资产的策画经过,同比降落的缘由及合理性,并核实注明递延所得税资产与减值打算之间的变更目标、勾稽合连是否相仿,是否适当《企业司帐法则》的相合划定。

  1、《企业司帐法则第18号逐一所得税》划定,“企业应该以很能够赢得用来抵扣可抵扣一时性分别的应征税所得额为限,确认由可抵扣一时性分别发作的递延所得税资产”。公司遵循企业司帐法则的合连划定认识是否确认一时性分别发作的递延所得税资产。

  2、截至至2022腊尾,公司递延所得税资产期末余额为130.64亿元,较上腊尾余额节减7.31亿元,降落5.3%,要紧为预收房款估计毛利确认的递延所得税资产节减,完全如下:

  注:①其他要紧是尚未支拨的应付工程款(征税调增10%局限)、其他应付款(预提用度)等。

  关于2022年计提127.05亿元资产减值耗费的项目,截至2022年12月31日,就未能获取确凿证传说明异日光阴很能够获取足够的应征税所得额用来抵扣一时性分别的,公司未确认资产减值打算合连的递延所得税资产,所以减值打算与其合连的递延所得税资产的变更目标不相仿,公司对递延所得税的司帐统治与以前年度仍旧相仿,适当企业司帐法则的合连划定。

  题目九、年报显示,你公司2022年“出售用度逐一其他用度”“料理用度逐一其他用度”分辨为2.18亿元、7.21亿元,同比分辨延长34.16%、6.39%,请你公司注明其他用度的完全组成、用度性子,并注明合连用度变更趋向与生意收入大幅下滑的变更趋向不相仿的缘由及合理性。

  申报期内,公司出售用度发作额为32亿元,较上年同期降落2亿,个中商场拓展用度降落2.3亿元、出售佣金降落2.5亿元。料理用度发作额为29.5亿元,较上年同期降落0.5亿元,个中人为本钱降落0.9亿元。出售用度-其他用度要紧囊括劳务表包、物料打发费等,料理用度-其他用度要紧囊括办公费、体系用度等,上述用度均属于公司常日筹办的刚性支付,与生意收入变更并无直接立室合连,具体金额较幼。

  题目十、年报显示,你公司2021年、2022年收到其他与筹办行为相合的现金分辨为1,184.38亿元、105.87亿元,个中,往返款子分辨为246.52亿元、43.03亿元;支拨其他与筹办行为相合的现金分辨为1,125.82亿元,118.90亿元,个中,往返款子分辨为215.71亿元、36.71亿元,其他付现用度分辨为47.27亿元、27.97亿元。请你公司注明申报期收到其他与筹办行为相合的现金、支拨其他与筹办行为相合的现金较上年同比大幅节减的缘由及合理性,以及往返款子、其他付现用度的款子性子、交往对方及其与你公司、公司董监高、控股股东是否存正在相干合连,是否组成财政资帮或非筹办性资金占用,是否实时奉行得当的审议标准和披露仔肩(如合用)。

  1、公司2022年收到其他与筹办行为相合的现金以及支拨其他与筹办行为相合的现金较上年大幅节减的要紧缘由是土地竞拍保障金额的节减。2021年当局实行蚁合土地竞拍,公司当年出席蚁合土地竞拍,支拨的竞拍保障金较多,保障金一进一出导致收到与支拨其他与筹办行为相合的现金发作额范围较大。2022年因房地产行业深度调度,公司基于商场研判认真投资,出席土地竞拍的次数节减。

  以上款子与公司董监高、控股股东不存正在相干合连、不组成财政资帮或非筹办性资金占用。

  题目十一、年报显示,截至2022腊尾,你公司其他应收款期末余额为317.21亿元,个中,相干方往返款为186.36亿元,占其他应收款的58.75%。《年度相干方资金占用专项审计申报》显示,你公司有多笔对控股股东华侨城集团有限公司及同受控股股东统造的多家公司的其他应收款,往返性子为“筹办性往返”。同时,你公司对子公司少数股东陈学筑的其他应收款786.54万元尚未收回。请你公司分辨注明上述其他应收款中往返款的款子性子、完全实质,交往对方以及交往对方是否与你公司、你公司控股股东、董监高存正在相干合连,合连款子是否组成财政资帮或者非筹办性资金占用,是否实时奉行得当的审议标准和披露仔肩(如合用)。

  1、截至2022腊尾,其他应收款余额317.21亿元,相干方往返款为186.36亿元,占比58.75%,相干方往返款要紧为公司向参股公司供应筑树及常日筹办所需资金,财政资帮审批已奉行以下标准:《深圳华侨城股份有限公司合于公司2022-2023年度拟为参股公司供应财政资帮的议案》已于2022年3月31日经公司第八届董事会第七次集会审议通过,于2022年4月29日经公司2021年年度股东大会审议通过(详见2022年4月30日披露的《深圳华侨城股份有限公司合于公司及控股子公司2022-2023年度拟为参股公司供应财政资帮的布告》及2022年4月30日披露的《2021年年度股东大会决议布告》,布告编号:2022-15、2022-27)。相干方往返款的要紧项目如下:

  2、截至2022腊尾,公司与控股股东华侨城集团有限公司及其子公司、联营合营企业的其他应收款往返余额为1.61亿元,占其他应收款余额的比重约0.5%,公司与控股股东华侨城集团有限公司及其子公司、联营合营企业的其他应收款要紧为:支拨常日筹办合连押金保障金、出售商品/供应劳务等变成的其他应收款。公司为联营合营企业开荒筑树供应筑树及常日筹办所需资金,有利于胀吹公司交易展开,提拔公司经济效益。危急管控方面,公司的往返款子遵从财政轨造及内控轨造实行料理,均可有用统造和提防危急,交往对方与公司董监高不存正在相干合连,合连款子不组成财政资帮或非筹办性资金占用。

  3、2018年公司子公司以股权收购表面获取陈学筑持有的公司79.83%股权,截至2022岁晚尚有1,637万元股权款未支拨。对陈学筑的786.54万元应收款子,为应由陈学筑负担的原公司债务,估计正在支拨陈学筑节余股权让与款1,637万元时将该笔应收款子予以扣除。该股东与本公司、本公司董监高及控股股东不存正在相干合连,合连款子不组成财政资帮或非筹办性资金占用。

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